Уфимский «О’кей» заработал на земле

Уфимский «О’кей» заработал на земле

17 мая 2023 г.

Ксения Жукова

Власти города должны выплатить оператору гипермаркета 46 миллионов рублей.

Суды двух инстанций обязали Управление земельных и имущественных отношений администрации Уфы, а также министерство земельных и имущественных отношений Башкирии выплатить оператору гипермаркетов «О’кей» АО «Доринда» 46,2 млн руб. переплаты за аренду земли в Уфе. В мэрии сообщили, что будут подавать кассационную жалобу. Эксперты сомневаются в перспективах отмены судебных актов.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение первой инстанции о взыскании с управления земельных и имущественных отношений (УЗИО) администрации Уфы и министерства земельных и имущественных отношений Башкирии неосновательного обогащения более чем на 46 млн руб.

«Доринда» с 2015 года арендовала в Уфе 6,7 га земли у пересечения улиц Пугачева и Бородинской для завершения строительства торгового комплекса и размещения гипермаркета «О’кей». Размер годовой арендной платы составлял 23,8 млн руб. Также в 2010 году «Доринда» заключила с городом договор аренды 3,5 га на улице Маршала Жукова для эксплуатации принадлежащего ей гипермаркета. Сумма годовой платы за него была установлена в размере 2,6 млн руб. В марте прошлого года компания узнала, что оба участка расположены на территории второго пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения Уфы, а участок на Пугачева, кроме того, предназначен для строительства транспортной развязки. Поскольку участки ограничены в обороте, по мнению «Доринды», размер арендной платы не может превышать ставку земельного налога в размере 1,5% от их кадастровой стоимости. Компания платила из расчета 5,18%. Кадастровая стоимость участков составляет 253 млн и 218,8 млн руб.

Участки относятся к землям с неразграниченной госсобственностью, поэтому с 2021 года арендные платежи перечисляются в пользу минземимущества. Согласно расчету истца, сумма переплаты по договорам аренды в пользу УЗИО с мая 2019 года по апрель 2021 года составила 31,5 млн руб., в пользу министерства с мая 2021 года по февраль 2022 года — 12,7 млн руб., еще около 2 млн руб. — проценты.

В апреле арендатор направил претензионные письма в УЗИО и минземимущество, после чего обратился в суд.

Представитель управления заявлял в суде, что условия заключенного договора аренды сохраняют силу, а юрист министерства сообщил, что в 2022 году в Земельный кодекс были внесены изменения и участки во втором поясе санитарной охраны исключены из числа ограниченных в обороте. Также, по мнению ответчиков, пропущен срок исковой давности.

Из материалов дела следует, что с мая 2019 года по февраль 2022 года спорные участки были ограничены в обороте, кроме того, в марте прошлого года мэрия выпустила постановление об изъятии для муниципальных нужд части участка площадью 6,7 га.

В январе текущего года арбитражный суд Башкирии согласился с доводами «Доринды», указав, что договоры аренды были заключены без проведения торгов, следовательно, арендная плата по ним является регулируемой. Расчет истца суд нашел корректным.

Ответчики не согласились с решениями и подали апелляционные жалобы.

Апелляционная инстанция сочла, что оснований для отмены решения суда первой инстанции нет, а жалобы представляют собой несогласие с результатами оценки доказательств.

В пресс-службе администрации Уфы «Ъ-Уфа» сообщили, что намерены подать кассационную жалобу.

«Исходя из материалов дела, с высокой долей вероятности судебные акты будут оставлены в силе,— полагает исполнительный директор УК «Помощь» Анна Ларина.— При этом у ответчиков есть шанс на решение в их пользу, если они смогут доказать, что АО «Доринда» должно было знать о том, что участки изъяты из оборота. Более того, зная это, они продлевали договоры аренды и не считали это в чем-то противоречащим их qhidddiqxkiexkmp интересам».

Руководитель практики споров с государственными органами АК «Сотниковы и партнеры» Елена Сотникова назвала решения судов «обоснованными и справедливыми». «Суд учел, что общество обратилось с иском в пределах срока исковой давности, и применил методы расчета арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и ограниченных в обороте, которые уже устоялись в судебной практике»,— отметила эксперт.