Жилье в Киеве теряет стоимость

Расчетливые граждане совету не вняли. События предыдущих кризисов доказывали обратное - жилье во время экономических потрясений быстро теряет стоимость. Эту тенденцию подтверждает статистика заключенных сделок. По данным компании SV Development, в 2014-ом средняя стоимость продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке столицы снизилась на 36,66%. Примерно такие же темпы падения цен и на первичном рынке - 36,71%. И можно не сомневаться, что это только начало нисходящего тренда.

Провокатором снижения цен на жилье, как и в конце 2008 года, стал курс гривны. Тогда всего за три-четыре месяца квартиры потеряли почти половину цены в долларовом выражении, хотя в гривне падение было не столь ощутимым. За следующие пять лет цены на жилье еще упали, в среднем на 15%. И сейчас история повторяется.

В объявлениях о продаже квартир все чаще проскакивают цены в гривне. Грубо прикидывая по курсу, понимаешь, что в долларах это на треть, а то и вдвое меньше, чем год назад. Однако на самом деле найти в объявлениях хорошую цену - редкая удача. Как и год, и два тому, в них указаны суммы в долларах. И порог от $50 тыс. за плохенькую единичку, кажется, уже никогда не переступить. Однако если прийти с такими деньгами к хорошему брокеру, сходу найдется и трешка за эту сумму.

Квартиры за миллионы гривен - попытка найти покупателя с шальными деньгами. Спросом они не пользуются. Зато в ходу единички, в том числе и хрущевки, пользующиеся большой популярностью во все времена и в любой кризис. Все чаще случается, что в центре однокомнатные квартиры уходят за цену, меньшую $100 тыс. А на окраинах за эти же деньги можно выкупить две трешки на 100 квадратов каждая.

Уступить в цене заставляет продавца крайняя необходимость продать квартиру. Лишь в некоторых случаях побеждает аргумент брокера, мол, лучше немного уступить сейчас, чем потерять еще больше через некоторое время. Однако, судя по количеству сделок, это еще «цветочки».

КАК БЫЛО И КАК БУДЕТ

Покупатель становится все более редким гостем в квартирах, выставленных на продажу. «Сегодня на рынке жилья сделок в разы меньше, чем даже в кризисный момент 2008- 2009 годов», - констатирует факт главный редактор портала недвижимости domik.ua Наталия Рева. Сделок еще меньше. Главной причиной тому - девальвация. Мечты о том, чтобы как-то улучшить свое благосостояние и повысить жизненный комфорт, у большинства отодвигаются на второй план. А снижение покупательской способности непременно тянет вниз и цены на рынке.

Однажды рынок уже пережил это. С началом осени в 2008-ом, как «послевкусие» летних скачек курса с 5,05 до 4,85 гривен за доллар, стоимость квадратного метра соскользнула вниз. Следующий виток доллара в считанные дни до 10 гривен и плавное усмирение его на отметке 8 грн. /$ только поддали пинка ценам на квартиры. За восемь месяцев квадратный метр подешевел на 60% (в долларовом измерении цены, тогда как в гривневом лишь на 25%). Собственно, рынок отыграл быстрее, чем за год, проседание гривны на 58% в считанные месяцы.

Аналогично разворачивается ситуация и теперь. С некоторой инертностью, но все же цены на жилье набирают скорость вслед за валютным курсом. Если гривна за прошлый год девальвировала на 100%, то стоимость квадратного метра потеряла только треть - 35%. Статистика, которая показывает рост цен на жилье в гривне, пусть не вводит в заблуждение. Это явление временное и иллюзорное, поскольку валютой рынка остается доллар. Сколько времени понадобится рынку недвижимости, чтобы отыграть девальвацию гривны, трудно сказать. Ясно только то, что до «дна» еще далеко, и можно предположить, что квартиры подешевеют как минимум вдвое.

ЕЩЕ НЕ НА ДНЕ

Очевидно, что как бы ни старался продавец держаться молодцом, упираясь в торге в желаемую цену, на рынке, все же, условия игры диктует покупатель. Что и говорить, украинские квартиры на глазах теряют свою инвестиционную привлекательность в новостройках, и тем более - в сегментах «люкс» и «бизнес». Даже в те времена, когда курс гривны удерживался по несколько лет на стабильной отметке, рентабельность инвестиций в жилье считалась не самой привлекательной - порядка 10-13 лет потребовалось бы, чтобы окупить рентой покупку квартиры. Как подсчитали аналитики портала недвижимости domik.ua, обвал курса в прошлом году увеличил период окупаемости до 20 лет. Эксперты в унисон твердят, что ниспадающий тренд, который уже уверенно держится шесть лет, будет продолжать движение цен вниз.

Комментируя ситуацию на рынке, вице-президент международной федерации недвижимости Александр Бондаренко полагает, что цены на жилье будут снижаться до $1 000 / кв. м на первичном рынке и до $1 200 / кв. м на вторичном. Т.е. уже близки ко дну.

Однако, предположения большинства экспертов не настолько смелы. Основным определяющим фактором стабильности на рынке недвижимости в частности, как и в стране в целом, является политическая ситуация. А пока продолжаются военные действия на востоке, непредсказуемо меняется курс гривны к доллару, на рынке живых денег не увидеть. Они будут оставаться в карманах потенциальных покупателей. А сделки будут проходить только при критичных для продавца причинах. Изменятся ли обстоятельства в обозримом будущем, не берется комментировать никто.
www.zagorodna.com